Fizzit v2

Switch to desktop Register Login

Komentari i kolumne

Za koga bi se gradili Čačićevi stanovi?

sopnica

Nakon izborne pobjede, Ivan Vrdoljak, budući ministar graditeljstva, najavio je da će se ponovo graditi tzv. "Čačićevi stanovi", odnosno da će se ponovo pokrenuti projekt poticane stanogradnje. Od Čačićevih će stanova svakako koristi imati Čačićeve građevne firme, vjerojatno i banke, ali ostaje jedno pitanje: kome ti stanovi trebaju?
 

Letimičan pogled na rezultate ovogodišnjeg popisa stanovništva otkrivaju nevjerojatan podatak, da Zagreb na jedva 828.621 stanovnika ima - 386.944 stambenih jedinica, odnosno kuća i stanova! Dakle, prosječno zagrebačko kućanstvo bi, kad bi svi ti stanovi imali stanare, imalo tek nešto malo preko dva člana! Broj stanova u Zagrebu se u proteklih deset godina povećao za 73.421 - gotovo za četvrtinu. Istovremeno, broj stanovnika povećao se tek neznatno - sa  779.145 na spomenutih 828.621, što je povećanje od oko 6%. Zagreb takav građevni bum nije doživio nikad, pa ni šezdesetih i sedamdesetih kad su se masovno gradili jeftini tzv. "društveni stanovi". 
 

U cijeloj Hrvatskoj, broj stanova povećao se za 20% u zadnjih deset godina, od popisa 2001. Od ukupno 2.257.515 stambenih jedinica njih 15 posto koristi za odmor i rekreaciju. U Hrvatskoj, također prema rezultatima popisa, ima 1.535.635 domaćinstava. Po ovim brojkama, ispada da u Hrvatskoj ima upola više stanova i kuća nego domaćinstava, što znači da i kad se izuzmu vikendice ostaje velik broj objekata koji su neuseljeni, odnosno koriste se povremeno, kao uredi, ili se ne koriste uopće. Broj praznih stanova je velik naročito u novogradnjama iz dvijetisućitih - koje su često u cijelosti rasprodane a useljene tek dijelom, što je još jedan pokazatelj da su ljudi stanove ćesto kupovali za preprodaju, ne za stanovanje.

Usto, Hrvati su u svjetskom vrhu po vlasništvu nad nekretninama - oko 87% Hrvata živi u vlastitoj nekretnini, prema podacima DZS-a, a razmjerno mali dio je opterećen otplatom stambenog kredita, naročito kad se usporedi sa zapadom. Kod Nijemaca, primjerice, postotak ljudi koji živi u vlastitoj nekretnini je manji od pola, što radnu snagu čini mnogo mobilnijom. Također, velik broj Hrvata ima i drugu, pa i treću nekretninu.  

Sve ovo upućuje da je tržište nekretnina prezasićeno.U Zagrebu postoji oko 15.000 neprodanih novih stanova. Hrvati su po kvadratima stambenog prostora u vlasništvu vrlo visoko rangirani. Kako je došlo do toga?

Bum gradnje počeo je još sedamdesetih. Gastarbajteri su zarađeno u Njemačkoj najradije ulagali u kuću u domovini, često predimenzioranu zbog niskih troškova gradnje i manjkave regulative. Običaj je, naročito u  Dalmaciji, bio da se sagradi po jedan stan u kući za sina, kćer, ili djeda i baku koji bi povremeno došli čuvati unuke. Djeca bi obično iselila i danas u tim kućama od petstotinjak kvadrata najčešće živi samo jedna ili dvije stare osobe. Stan se smatrao sigurnom investicijom, za razliku od novca koji je podlijegao inflaciji i krađi od strane "nelikvidnih banaka". Investicije u dionice i ulaganja u posao u to doba praktički nisu bili mogući, i sav novac je uludo potrošen na beton i vikendice, dakle uglavnom je postao mrtvi kapital koji ne stvara neku novu vrijednost. O prevelikom broju stambenih jedinica svjedoče i smiješno niske cijene najma u Hrvatskoj. Danas je pristojan dvosobni stan u Zagrebu moguće iznajmiti već od trisotinjak eura mjesečno, što je višestruko manje nego u EU. Uz takve cijene najma i kvadrata početna investicija u stan se vraća za oko 30 godina, a kad se uračuna inflacija, namještanje i održavanje onda skoro 50, što gradnju za iznajmljivanje čini apsolutno neisplativom, naročito ako se stan kupuje kreditom pa treba uračunati i kamatu. 

Pretjerana gradnja je zaustavljena donekle u kriznim osamdesetima, da bi se nastavila u drugoj polovici devedesetih. Cijene stanova su brzo rasle, što je ulaganje u stan činilo zanimljivim. Često se moglo čuti kako su kamate velike i kako je mladim obiteljima teško doći do svog stana, međutim stanovi su se najčešće u Zagrebu kupovali spekulativno, a velik dio građevnih poslova je bio povezan s pranjem novca, uz velike utaje poreza. Sa stalnim porastom cijena rasla su i očekivanja da će one rasti i dalje. To je hranilo potražnju, i stvorio se tipični "balon" na tržištu. Širile su se priče kako će stranci kad uđemo u EU navaliti na naše nekretnine. Kvadrat u Zagrebu će, govorilo se, biti 4.000 eura a na moru 6.000 eura, uz obaveznu kuknjavu kako će stranci jeftino pokupovati sve što vrijedi i kako ćemo unajmljivati sobe na moru kod njih. Pri tom se zaboravljalo da je naše tržište za kupce iz EU bilo već davno liberalizirano, i da je svaki građanin EU koji je htio kupiti nekretninu u RH to i napravio prije krize. Nekretnine u Hrvatskoj nisu jeftine - naprotiv, one su debelo precijenjene i često i skuplje nego iste takve u mnogo bogatijim državama. Zagreb ipak nije London, a Makarska ipak nije Cannes. 

Sličan proces je doveo do krize u Americi, a ne treba zaboraviti ni da je Španjolska, danas jedna od krizom najpogođenijih zemalja, desetljećima živjela od buma nekretnina hranjenog jeftinim bankovnim kreditima. U sva tri slučaja ljudi su kupovali stanove računajući da se radi o dobrom ulaganju i da će ih moći preprodati skuplje za koju godinu. Posljedice znamo.  

U Zagrebu su se stanovi prodavali još prije nego bi gradnja počela, a cijene su divljale sve do polovice 2008. Nakon toga tržište dolazi do značajnog pada. Hrvatska ne može računati na porast stanovnika u idućim godinama, čak ni na imigraciju u većem broju, pa time niti na to da će se cijene nekretnina uskoro vratiti na razinu s kraja 2008. godine. Mnogi koji su dizali kredite proteklih godina u nadi da će zaraditi danas otplaćuju stanove koji vrijede trećinu manje nego kad su kupljeni, čekajući porast cijena da ih bace na tržište. Sve u svemu, može se procijeniti da u Zagrebu postoiji višak od možda čak pedesetak tisuća stambenih jedinica, a slično je u većem dijelu Hrvatske. Stanovništvo Hrvatske stagnira već desetljećima, a novi stanovi se stalno grade.

Čemu bi onda služila "društveno poticana stanogradnja"? Ima li Hrvatska u  krizi nešto pametnije u što bi uložila novac koji ionako nema i mora ga posuditi? Stanogradnja bi svakako zaposlila nešto ljudi, donijela neku zaradu Coningu, ali na kraju bi cijenu gradnje tih nepotrebnih stanova trebalo pribrojiti - bruto vanjskom dugu RH. Istodobno, pruga do Rijeke, kao i kompletan program modernizacije željeznica su na ledu iako su one na razini maltene austrougarske, kao i strateški iznimno važan Pelješki most, u vezi kojeg je rečeno da Čačić  umjesto njega preferira auto cestu kroz - drugu državu, s kojom ćemo uskoro imati šengensku granicu, i koju nitko još nije pitao pristaje li na to. 


Popis stanovništva, kućanstava i stanova 2011 - državni zavod za statistiku

 

FaLang translation system by Faboba

2012. © Fizzit.net

Top Desktop version